Jak nejlépe postupovat při prodeji nemovitosti?

Prodej bytu nebo domu je jedna z největších finančních transakcí v životě. Všichni chápeme, že není dobré cokoliv nechat náhodně nebo to podcenit. Celý proces byt měl být skvěle naplánován a připraven od nastavení ceny přes přípravu nemovitosti (home staging) marketingový plán, focení, točení videoprohlídky nebo zpracování 3D scanu nemovitosti, až po samotný proces prohlídek se zájemci, vyjednávání o ceně či přípravu smluvní dokumentace, nutnou a zákonnou administrativu, převod energií nebo placení daní.

Když bychom měli všechny možné kroky vyjmenovat, najdeme jich několik desítek a jednomu by se až zamotala hlava. To je jeden z důvodů proč většina lidí se rozhodne svěřit prodej nemovitosti do rukou realitních makléřů.

Ať jsou Vaše kroky vedené makléřem nebo se rozhodnete pro samoprodej, vždy je Váš cíl asi prodej za nejlepších podmínek právě pro Vás. Celý proces by jste tak měli mít pod kontrolou a tak je dobré si některé věci nastudovat, ať se toužený výsledek může dostavit.

Jak prodávat nemovitost bez realitky?

1. Stanovte správnou prodejní cenu

Tento krok je nejdůležitější stavební kámen celé transakce. Musíte znát správnou a reálnou cenu své nemovitosti. Pro co nejpřesnější odhad hodnoty nemovitosti potřebuje co nejvíce zdrojů dat. Nabídkové ceny z inzertních portálů, poslední realizace v okolí, ceny z katastru, výpočty výnosovými metodami, bankovními odhady nebo cenovými mapami.

Je potřeba vzít v potaz, že jeden zdroj může data zkreslit. Na inzertních portálech můžou být některé nemovitosti nadhodnocené, z realizačních cen katastru nemusíte zjistit stav nemovitosti nebo v cenové mapě může být vytvořen průměr ze špatně zvolených nemovitostí.

V této disciplíně mají profesionální realitní makléři navrch, protože tyto data jsou jejich denní chleba a se vším dokáží v tržním ocenění pracovat a zpočítat co nejpřesnější cenu.

2. Stanovte marketingový plán prodeje

Znáte přesnou hodnotu vaší nemovitosti. Dle ceny, typu nemovitosti, lokality a dalších faktorů se dá určit, kdo je Váš cílový klient. Když prodáváte například starší rodinný dům za městem, je velmi pravděpodobné, že největší skupina klientů budou rodiny z města sídlišť, které to mají v dobré dojezdové vzdálenosti. Jsou byt ve svém bytě nebo v pronájmu. Budou kombinovat vlastní zdroje s hypotékou a celý následný proces se dá přizpůsobit pravděpodobné poptávce.

Inzerát pro rodinu bude jiný než pro investory nebo pro manažerské byty v novostavbách. Každý totiž od této nemovitosti bude očekávat něco jiného. Investor výnos, rodina zahradu, kterou nemá, manažer komfort a prestiž dané nemovitosti a lokality.

3. Připravte nemovitost na prodej

Když se rozhodnete prodávat s realitní kanceláři, s makléřem nebo na vlastní pěst, připravte svou nemovitost, jak nejlépe zvládnete, tak aby Vaše potencionální kupce co nejvíce zaujala na první pohled. Někdy stačí pár úprav, generální úklid, někdy je potřeba malovat nebo přestavovat nábytek. Rozsáhlé investice se ne vždy vyplatí a drobné záležitosti člověk zvládne bez problémů.

Soustřeďte se jak na celky i detaily. Nemovitost by měla vždy působit světle, prostorně, čistě. Představte si návštěvu krásného hotelového apartmánového pokoje. Ustlaná postel s pěkným přehozem a načechranými polštáři. Uklizená koupelna bez milionů kartáčků, sprchových mýdel a dalších potřeb. Kuchyň připravená k vaření. Dětské pokoje uklizené a vše srovnané, jako když děti nejsou měsíc doma.

Pokud Váš byt už není nejnovější a poslední malování či opravy proběhly před několika delšími lety či desetiletími, zvažte malování, opravy klik, podlah, kapajících kohoutků, nefunkčních vypínačů apod.

Když budete mít základ, nebo pokud nemáte nápad a nevíte jak na to, zkuste profesionální homestaging. Jeho cílem je dosáhnutí neutrálního, ale lákavého prostředí, které zaujme co nejvíce potencionálních zájemců. Nejčastěji dochází k odstranění zbytečných dekorací, nábytku, výrazných doplňků, osobních věcí.

4. Focení nemovitosti

První, co Vaší zájemci uvidí jsou fotografie nemovitosti. Ty vytvoří první dojem. Soustřeďte se na kvalitní prezentaci, která Vás osloví. Profesionální nafocení dnes probíhá na speciální techniku se širokoúhlými záběry. Ideálně se fotí za slunečného počasí přes den. Pozor však, aby Vaše fotografie byly nejen poutavé, ale také reálné. Když by zájemce přišel na prohlídku a zjistil, že pokoj vypadá na fotce 2x větší než doopravdy, odejde a pro Vás je to jen ztráta času a financí v inzerci.

K fotografiím by měl být dodán půdorys plánek nemovitosti.

5. Videoprohlídka?

Pokud si na tuto disciplínu troufnete, můžete se pustit do profesionální prezentace formou videoprohlídky. Videa dnes tvoří většinu internetu. Jsou rychle šiřitelná a člověka dokáží při správném natočení vtáhnou do nemovitosti, zapojit emoce a během minuty tak celou nemovitost představit. Zde doporučujeme využít služby profesionálů, kteří Vám s výsledkem pomůžou. Rozhodně nedělejte video z fotek nebo něco jako stream z bytu. Tento způsob prezentace Vám může spíše uškodit než pomoci.

6. Napište správné inzerát

Když kupující prošel přes fotografie, cenu a základní informace že se jedná o byt např. 2+kk v Ostravě, tak potřebuje zjistit více detailů. Správně napsaný text a dostatek informací může hrát velkou roli, zda zájemci byt navštíví na osobní prohlídce. Zapojte informace, kdo bude nejpravděpodobnější kupec Vaší nemovitosti. Když to bude rodina, uveďte, co zahrada nabízí, jak daleko jsou školy a školky, fitko, obchod, co má 24 hodin otevřeno nebo jak daleko je MHD.

Všeho, ale s mírou. Zkuste lidem formou výtahu popsat, jak se zde žije, co nemovitost nabízí a ať se přijdou sami přesvědčit, jestli je to nemovitost, kterou hledají.

7. Inzerujte

Realitní makléři ví, kde nemovitost mohou zájemcům nabídnout. Přemýšlejte nad inzertními portály, lokálními místy, kde se Vaši kupující nyní nacházejí, zapojte sociální sítě formou reklamy. Vždy držte svou nemovitost v popředí, tzv. topování. Nemovitost tak nezapadne v záplavu konkurence do zapomění, ale nesmíte využít jen nenavštěvované portály. Nejhorší možná inzerce je zdarma! Zde Vás převálcuje konkurence a na devátou stránku nedojde nikdo ani u výběru dovolené, auta natož u nemovitosti. Tam totiž bývají už jen nezajímavé nabídky.

8. Prohlídky

Pokud jste vše udělali správně, připravte se na telefonáty. Ať jste v práci na výletě nebo na zahradě u grilu, mohou Vás kontaktovat Vaši zákazníci. Zájemci mohou volat v různých čase v týdnu, o víkendech i svátcích. Mají totiž čas a je potřebné být ochoten jim vše vysvětlit, popsat a pokud to má smyls, domluvit se na prohlídce. Ty by jste měli plánovat a organizovat vy, ale v časech kdy se to hodí Vašim zájemcům. Nejčastější mohou být víkendy nebo dpoledne po práci. Domlouvejte si časy prohlídek, tak ať to máte v ucelených celcích. Připravte nemovitost jako u focení a točení. Nachystejte podklady, které mohou být pro zájemce důležité (list vlastnictví, náklady, vyúčtování, půdorys, projektovou dokumentaci, revize) tak aby si kopie těchto věcí mohli odnést. Během půl hodiny si totiž vše nezapamatují a když si doma vzpomenou, je důležité, ať se k těmto informacím dostanou.

9. Dohoda o ceně a podmínkách koupě

Tato fáze je většině lidí nepříjemná a nekomfortní. Je to přece jen Váš dům, Váš hrad a požadované slevy zájemců Vám můžou přijít jako výsměch. Vždy ale naslouchejte argumentům a pokud Vám již desátý člověk uveden stejný důvod ke slevě, bude se tato situace pravděpodobně opakovat a daný problém či požadavek může mít své opodstatnění. Dopředu si tak proberte možné námitky ke slevám a mentálně si nastavte svou nejnižší hranici prodejní ceny pod kterou nechcete vyjednávat.

10. Smlouvy

Zde je rada jednoduchá. Sežeňte si advokáta. V momentě, kdy se domluvíte na podmínkách prodeje se svým kupujícím, je potřeba celou věc předat někomu, kdo realitnímu právu rozumí a vše připraví podle potřeb katastru, financující banky, dle vašich požadavků a paragrafů. Advokát Vám také zajistí úschovu financí, aby převod nemovitosti byl bezpečných jak pro Vás, tak pro kupující. Při prodeji nemovitosti totiž nastane období, kdy se čeká na převod vlastnictví v katastru nemovitostí. Kupující ještě není vlastníkem a prodávající zase nechce převést vlastnictví, dokud nemá peníze. Proces převodu pak trvá několik týdnů. Je běžnou praxí svěřit v této době peníze do úschovy, ať už advokátovi, notáři či bance. Ten vyplatí peníze až ve smluvené době, nejčastěji po převodu vlastnických práv na katastru.

11. Předání a daně

Mějte připravenou nejen nemovitosti, ale podklady pro kupující k předání nemovitosti. Vše musí být podle smlouvy, dohody a zákonných podmínek splněno. Mějte připraven předávací protokol, ve kterém zaznamenejte stavy měřičů, kódy k elektřině a plynu, připravte dokumentaci, kterou musíte ze zákona předat kupujícím a nezapomeňte, pokud Vám při prodeji náleží daňová povinnost na úhradu daní.

Kde klienti nejčastěji chybují?

Nejčastější problémy vznikaji na třech místech. První je nejčastěji u správného nacenění nemovitostí. Soused říkal, že to prodal za tolik, tak já zkusím víc a uvidím... Druhý zásek bývá u prezentace. Stačí pár fotek, když někdo něco chce tak se přece příjde podívat... Třetí chyba bývá administrativy. Na internetu stáhnu smlouvu, to stačí nebudeme to přece komplikovat advokátem.

Všechny tři nejčastější chyby stojí prodávající spoustu času a zbytečně vyhozené finance v řádech vyšších desítek až stovek tisíc. Nedejbože, když převedete nemovitost a nemáte finance nebo Vás potká u převodu nějaká právní nepříjemnost.

Tento článek by mohl být daleko obsáhlejší, protože možných situací u prodeje je nespočet stejně jako rizik vzniklých špatnou informovaností či přehlednutí určitých informací. Doporučujeme prodej vždy alespoň konzultovat s odborníkem od kterého uvidíte nezávislý pohled. Pokud ve dvém okolí máte nebo znáte úspěšného realitního makléře nebo realitní kancelář, tak s nimi nezávazně potkejte a třeba zjistíte, že se dá při spolupráci ušetřit čas i finance.

Pokud byste v rámci Moravskoslezského kraje a okolí potřebovali v rámci nemovitostí s čímkoliv poradit nebo pomoci, neváhejte se na nás obrátit. Pokud jste se rozhodli pro samoprodej nemovitosti držíme Vám palce, ať si v průběhu nebo po něm neklepete na čelo, do čeho jste se pustili. A pokud váháte, zde neoslovit realitní odborníky, zkuste nám napsat a můžeme vše nezávazně probrat .